«Недвижимость - понятие законодательное,

Законом рожденное и им же изменяемое»

по мотивам юридической литературы

Оценка недвижимости 

С развитием экономических отношений не ставится под сомнение необходимость в рыночной оценке активов. В достоверности этой информации нуждаются все участники экономических отношений: государственные учреждения, предприятия и организации различных форм собственности, а также физические лица.

Рыночная стоимость является важнейшей, так как отражает достоверную, справедливо сложившуюся цену на данный период времени, по которой возможно проведение сделок. Оценка недвижимого имущества является самым распространенным и актуальным видом оценочной деятельности и включает определение стоимости объекта. Деление вещей на движимые и недвижимые определяется законодательством с установлением правового режима соответственно для движимых и недвижимых вещей. Согласно Гражданского кодекса Республики Казахстан, ст. 117 «Недвижимое и движимое имущество»:

1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.     Квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности.

 2. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.     Нормы настоящего Кодекса и иных законодательных актов, регулирующих отношения, связанные с недвижимыми вещами, применяются к вещам, указанным в настоящем пункте, в случае, прямо предусмотренном законодательными актами Республики Казахстан.

 3. Имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законодательных актах. 

К оценке объектов недвижимого имущества применимы все существующие в оценке подходы: затратный, доходный и сравнительный. Однако не всегда оценщику представляется возможность корректно использовать все существующие подходы. При оценке объектов недвижимого имущества учитываются их особенности. Например, в период сокращения сделок предпочтительнее пользоваться методами затратного подхода и методом сравнительного анализа продаж. Как показывает практика, найти информацию о фактически совершенных сделках не представляется возможным. В настоящее время не существует баз данных, содержащих достоверную информацию о совершенных сделках. Метод рыночной информации, основанный на ценах предложения, также недостаточно достоверен. Особенно это характерно для периода стагнации рынка. Поэтому, при использовании сравнительного подхода к оценке недвижимого имущества выполняются корректировки.

Казахстанская оценочная компания ТОО «NPV» (НПВ) оказывает услуги независимой оценки жилой и коммерческой недвижимости в г. Алматы и в Республике Казахстан, а также для Заказчиков из ближнего и дальнего зарубежья.

Способность приносить доход это основное свойство коммерческой недвижимости. Часто также используется термин - доходная недвижимость. Существующие стандарты оценки Республики Казахстан предписывают оценщикам при оценке доходной - оценке коммерческой недвижимости использовать доходный подход. Однако, это не освобождает и не ограничивает оценщика от использования затратного и сравнительного подходов. Также стоит отметить, что оценка коммерческой недвижимости доходным подходом не всегда позволяет объективно учесть площади общего пользования, не участвующие в генерации денежного потока. Поэтому, при оценке коммерческой недвижимости возникает необходимость расчета стоимости объекта как минимум двумя подходами – сравнительным и доходным, либо затратным и доходным. В условиях стагнации рынка, предпочтение отдается доходному подходу. Метод наиболее эффективного использования, применим и к прочим категориям коммерческой недвижимости - торговым: магазины, помещения предприятий общественного питания и бытового обслуживания; производственным; промышленным: промбазы, склады и пр.

Коммерческая недвижимость - это недвижимость способная приносить доход, прибыль или прирост капитала, доход от инвестиций и аренды. Под коммерческой недвижимостью понимаются: торговые центры, офисы, склады, магазины, рестораны, гостиницы, гаражи, промышленные объекты и т.п.

Недвижимость - земли, леса, недра или месторождения, космические объекты, воздушные суда, морские суда, здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п, считается коммерческой, если она приносит стабильный доход.

Под оценкой коммерческой недвижимости понимается оценка торгового комплекса, оценка ресторана, оценка магазина, оценка гостиниц, оценка здания, оценка офиса, оценка склада, оценка гаража, оценка сельскохозяйственных предприятий, оценка промышленных предприятий и т.д. Оценка коммерческой недвижимости необходима при совершении различных сделок с объектами коммерческой недвижимости - купля-продажа, обмен, аренда, залог, дарение, наследование и т.д. Важное место занимает оценка коммерческой недвижимости при инвестировании коммерческой недвижимости, так как стоимость вложенного капитала меняется со временем.

При оценке коммерческой недвижимости имеют место такие свойства объекта как:

• -  назначение;
• -  местоположение;
• -  воздействие внешней среды - климатические условия, влияние соседствующих объектов, особенности местности;
• -  безопасность и т.д.

По мере роста рынка коммерческой недвижимости, растет и необходимость оценки коммерческой недвижимости. 

Казахстанская оценочная компания ТОО «NPV» (НПВ) оказывает услуги независимой оценки коммерческой недвижимости (промышленных баз - промбаз, имущественных комплексов, магазинов, бизнес-центров, офисов, магазинов, торговых центров, ресторанов и баров) в г. Алматы и в Республике Казахстан, а также для Заказчиков из ближнего и дальнего зарубежья.

Памятники истории и культуры: здания-памятники, старые кварталы, исторические центры, надгробья, усадьбы и т.д., являются культурным наследием, в котором отображена история страны, зодчества и культуры. Здания-памятники относятся к объектам недвижимости. Поэтому оценка памятников культурного наследия и оценка объектов недвижимости имеют много общего. К примеру, методы оценки общих факторов, которые влияют на рыночную стоимость.

Согласно Международным стандартам оценки рыночная стоимость – это категория стоимости, наиболее востребованная рынком и отличающаяся от других типов стоимости. Оценка стоимости здания-памятника подразумевает оценку историко-культурной, градостроительной и архитектурно-эстетической ценности строения, учитывающую:

• - целостность;
• - сохранность;
• - древность;
• - подлинность;
• - значимость и своеобразие объекта;
• - систему планировки;
• - общую пространственную организацию застройки;
• - культурно–археологический слой;
• - выраженность стилевых признаков;
• - типологическую отнесенность;
• - авторство;
• - многообразие архитектурных компонентов и их выразительность.

Объективная комплексная оценка здания-памятника возможна лишь на основе соединения в единое целое всех выше перечисленных характеристик. Экономическая оценка здания-памятника состоит, прежде всего, в стоимостной оценке материального состояния, которая получается вычитанием физического износа из полной восстановительной стоимости с прибавлением стоимости земельного участка, при этом, не учитывая оценку влияния времени, а также принадлежности здания-памятника к историко-культурному наследию. В стоимость здания-памятника входит:

• - цена, которая выплачена за него;
• - издержки по его воссозданию и эксплуатации;
• - ожидаемые полезность и удобства.

Удобства характеризуются набором потребительских свойств, присущих зданию-памятнику как рыночному товару. Перечень потребительских свойств ограничен покупательной способностью возможного покупателя. В стандартах оценки стоимости объектов недвижимого имущества Республики Казахстан указывается целесообразность применения затратного подхода в оценке памятников культурного наследия, что объясняется отсутствием рынка архитектурных памятников.

Оценка памятников истории в зависимости от категорий подразделяется на различные направления:

• 1. Оценка памятников археологии;
• 2. Оценка памятных мест;
• 3. Оценка памятников градостроительства:
•    - оценка городских площадей;
•    - оценка исторических улиц и переулков;
•    - оценка усадеб;
•    - оценка старинных исторических кварталов;
•    - оценка исторических домов.
• 4. Оценка исторически значимых зданий, сооружений и памятников:
•    - оценка памятников деревянного зодчества;
•    - оценка старинных церквей;
•    - оценка старинных храмов и часовен;
•    - оценка крепостей;
•    - оценка исторических дворцов;
•    - оценка арок.

Оценка объектов культурного наследия имеет ряд особенностей по сравнению с оценкой объектов коммерческой недвижимости. Помимо общих факторов, влияющих на рыночную стоимость, таких как площадь, местоположение, функциональное использование, транспортная доступность и т.д., существует еще ряд особенностей. Они оказывают разнонаправленное влияние на стоимость объекта культурного наследия с одной стороны и на владельца данных объектов накладываются некоторые ограничения, ограничения, связанные с соблюдением нормативных требований по их содержанию: постоянное проведение ремонтных (реставрационных) работ, обязательное их согласование с госорганом и т.д., что является понижающим фактором цены. Одновременно с этим, владение такими объектами недвижимости дает и преимущества – это имидж, социальный престиж, что является повышающим фактором цены.

УВАЖАЕМЫЕ ЗАКАЗЧИКИ ОЦЕНКИ

Консалтинговая компания ТОО «NPV» (НПВ) предпочитает работать с Заказчиками - юридическими лицами. Мы так же не отказываемся от сотрудничества с физическими лицами.

ТОО «NPV» (НПВ) не выполняет оценку для изъятия имущества (движимого и недвижимого имущества). Также мы не делаем оценку по любым видам ущерба (оценка автотранспорта при ДТП, оценка коммунальных ущербов -  заливы и.т.п.). Это принципиальная позиция руководства компании. При этом Мы руководствуемся следующим:

• 1. Работая на рынке оценки и консалтинга с 1996 г., Мы считаем, что в создавшейся демпинговой ситуации, оказывать услуги оценки высокого качества, за вознаграждение менее 30 тыс. тенге за 1 отчет об оценке простых объектов оценки (квартира, небольшой земельный участок ИЖС, транспортное средство, 1 ед. оборудования или др. ОС) не представляется возможным.
• 2. Мы также считаем, что консалтинговые фирмы и независимые оценочные компании (НОК), которые соглашаются работать за такое низкое вознаграждение подвергают себя значительному риску, а следовательно и большой вероятности потери своей репутации при весьма сомнительной рентабельности.
• 3. Мы полностью убеждены в своей позиции касательно изготовления большого количества дешевых отчетов низкого качества. 
• 4. Мы также считаем, что усилия, потраченные на исполнение подобных дешевых отчетов по оценке, гораздо полезнее потратить на развитие компании.