|
Îöåíêà è ïåðåîöåíêà çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ
| ||
Îöåíêà çåìëè
Çåìåëüíûé ó÷àñòîê - ýòî ÷àñòü çåìíîé ïîâåðõíîñòè ðàñïîëîæåííàÿ íà òåððèòîðèè îïðåäåëåííîãî ãîñóäàðñòâà, èìåþùàÿ ãðàíèöû è äåëåíèÿ. Íàèáîëüøåé öåííîñòüþ, êîòîðîé ìû âëàäååì, ÿâëÿåòñÿ çåìëÿ. Çåìëÿ - îñíîâà äëÿ îáùåñòâåííîé è ýêîíîìè÷åñêîé äåÿòåëüíîñòè ÷åëîâåêà, â òî æå âðåìÿ îíà ÿâëÿåòñÿ òîâàðîì è èñòî÷íèêîì áëàãîñîñòîÿíèÿ ëþäåé. Îãðàíè÷åííîñòü è íåâîñïîëíèìîñòü çåìåëüíûõ áîãàòñòâ ÿâëÿåòñÿ ãëàâíûì âîïðîñîì ãîñóäàðñòâåííîé ïîëèòèêè êàæäîé ñòðàíû. Èìåííî ïî ýòîé îñíîâíîé ïðè÷èíå, çåìëÿ, êàê îáúåêò íåäâèæèìîñòè, îáëàäàåò îãðîìíîé öåííîñòüþ. Çåìëÿ çàíèìàåò óíèêàëüíîå è êëþ÷åâîå ïîëîæåíèå æèçíè îáùåñòâà, òàê êàê îíà ÿâëÿåòñÿ ãëàâíûì ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêèì è ìèíåðàëüíî-ñûðüåâûì ôàêòîðîì äëÿ ïðîèçâîäñòâà, ïðÿìî èëè êîñâåííî íåîáõîäèìûì ïðè èçãîòîâëåíèè âñåõ òîâàðîâ. Áóäó÷è áàçîâûì ðåñóðñîì, çåìëÿ ÿâëÿåòñÿ èñòî÷íèêîì âñåõ äðóãèõ áëàã. Öåííîñòü çåìëè çàêëþ÷àåòñÿ â åå îñíîâíûõ õàðàêòåðèñòèêàõ:
Çåìëÿ îòíîñèòñÿ ê îáúåêòàì íåäâèæèìîñòè, è ìîæåò ÿâëÿòüñÿ ïðåäìåòîì ðàçëè÷íûõ ñäåëîê êóïëè-ïðîäàæè. Ïî öåëåâîìó íàçíà÷åíèþ çåìëÿ äåëèòñÿ íà íåñêîëüêî âèäîâ.
Îöåíêà çåìëè ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé ïîëó÷åíèå ìàêñèìàëüíî äîñòîâåðíîé è íå èñêàæåííîé öåííîñòè (ñòîèìîñòè) çåìëè, ñ ó÷åòîì ðûíî÷íûõ óñëîâèé íà äàííûé ïåðèîä âðåìåíè. Òåîðåòè÷åñêè îöåíêà ñòîèìîñòè çåìëè ðàññìàòðèâàåòñÿ â äâóõ òî÷åê çðåíèÿ:
Ñóùåñòâóåò ðàçëè÷èå ìåæäó òàêèìè òåðìèíàìè, êàê «Çåìëÿ» è «Çåìåëüíûé ó÷àñòîê». Ïîä òåðìèíîì «Çåìëÿ» ïîäðàçóìåâàåòñÿ íåîñâîåííàÿ è ïóñòóþùàÿ ñîáñòâåííîñòü. Òàê êàê òåðìèí «Çåìåëüíûé ó÷àñòîê» ïîäðàçóìåâàåò ïîâåðõíîñòè çåìëè, ñ ôèêñèðîâàííûì ìåñòîïîëîæåíèåì, ãðàíèöàìè, ïëîùàäüþ è äðóãèìè îñîáåííîñòÿìè, óêàçàííûìè â äîêóìåíòàõ ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè çåìåëüíûõ ïðàâ. Ðàñïðîñòðàíåííûå ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, òðåáóþùèå îöåíêè:
Ïðàêòè÷åñêè âñå îáúåêòû íåäâèæèìîñòè ñîñòîÿò èç çåìåëüíîãî ó÷àñòêà è èìåþùèìèñÿ íà íåì çäàíèÿìè, ñîîðóæåíèÿìè, óëó÷øåíèÿìè è ïð. Ïðè îöåíêå ñòîèìîñòè òàêèõ îáúåêòîâ íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, íåîáõîäèìî îïðåäåëÿòü ñòîèìîñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà îòäåëüíî îò èìåþùèõñÿ íà íåì çàñòðîåê. Äîñòîâåðíàÿ îöåíêà ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ ñïîñîáñòâóåò ïðèíÿòèþ ýôôåêòèâíûõ ðåøåíèé â îáëàñòè çåìåëüíûõ îòíîøåíèé, êàê â ãîñóäàðñòâåííîì, òàê è â ÷àñòíîì ñåêòîðå. Ýêîíîìèñòû è ãðàäîñòðîèòåëè óæå äàâíî îñîçíàëè, ÷òî îòñóòñòâèå ýêîíîìè÷åñêîé îöåíêè ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè çåìëè ïðèâîäèò ê íåýôôåêòèâíîìó çåìëåïîëüçîâàíèþ è íåæåëàòåëüíîé ìîäåëè ãîðîäñêîãî ðàçâèòèÿ, íàïðèìåð ê ñòðîèòåëüñòâó â öåíòðå ãîðîäîâ ïðîìûøëåííûõ ïðåäïðèÿòèé, à ýòî, â ñâîþ î÷åðåäü, ïðèâîäèò ê ñóùåñòâåííûì ôèíàíñîâûì ïîòåðÿì â ìóíèöèïàëüíûõ è ãîðîäñêèõ áþäæåòàõ. Ñâîáîäíûé çåìåëüíûé ðûíîê ìîæåò àêòèâíî ðàçâèâàòüñÿ òîëüêî ïðè ñîçäàíèè ïðàâîâûõ, ýêîíîìè÷åñêèõ è ñîöèàëüíûõ óñëîâèé äëÿ ðûíî÷íîãî îáîðîòà çåìëè, à òàêæå ìåòîäè÷åñêèõ îñíîâ äëÿ ïðîâåäåíèÿ ðûíî÷íîé îöåíêè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ.
 ñëîæèâøèõñÿ ðûíî÷íûõ óñëîâèÿõ, ïðîâåäåíèå îöåíêè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ îñíîâûâàåòñÿ íà ðûíî÷íîé èíôîðìàöèè. Ïðè ýòîì æåëàòåëüíî, ÷òîáû îáúåêòû-àíàëîãè èìåëè ñîïîñòàâèìûå ñ îáúåêòîì îöåíêè ïëîùàäü è öåëåâîå íàçíà÷åíèå. Ïðè ïðîâåäåíèè ðàñ÷åòîâ îñóùåñòâëÿþòñÿ êîððåêòèðîâêè íà ìåñòîïîëîæåíèå, ðåëüåô, íàëè÷èå è ñîñòàâ èíæåíåðíûõ êîììóíèêàöèé. Ìåòîäû îöåíêè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ, êàê è áîëüøèíñòâà îáúåêòîâ îöåíêè è îöåíêè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, áàçèðóþòñÿ íà òðåõ ïîäõîäàõ:
 êàæäîì èç ïîäõîäîâ ñóùåñòâóþò ìåòîäû îöåíêè, ò. å. ðàçëè÷íûå âàðèàíòû ðàñ÷åòîâ, ïðèìåíèâ êîòîðûå, ïîëó÷àþòñÿ ðàçëè÷íûå âåëè÷èíû ñòîèìîñòè îáúåêòà. Ñîãëàñîâûâàÿ ðåçóëüòàòû, ïîëó÷åííûå êàæäûì ïîäõîäîì, îöåíùèê îïðåäåëÿåò îêîí÷àòåëüíóþ ñòîèìîñòü îáúåêòîâ îöåíêè.
àâòîð: admin
êàòåãîðèÿ: Îöåíêà çåìëè
9-08-2011, 03:12
Ïðîñìîòðîâ: (7110) |
||

