Оценка земли

Земельный участок - это часть земной поверхности расположенная на территории определенного государства, имеющая границы и деления.

Наибольшей ценностью, которой мы владеем, является земля. Земля - основа для общественной и экономической деятельности человека, в то же время она является товаром и источником благосостояния людей. Ограниченность и невосполнимость земельных богатств является главным вопросом государственной политики каждой страны. Именно по этой основной причине, земля, как объект недвижимости, обладает огромной ценностью. Земля занимает уникальное и ключевое положение жизни общества, так как она является главным социально-экономическим и минерально-сырьевым фактором для производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Будучи базовым ресурсом, земля является источником всех других благ.

Ценность земли заключается в ее основных характеристиках:

• - Каждый участок земли является уникальным по своему местоположению и внешнему окружению;
• - Земля является недвижимой в вещественном отношении;
• - Земля долговечна, а ее стоимость со временем увеличивается;
• - Предложение земли ограничено природой;
• - Земля может использоваться людьми для различных целей.

Земля относится к объектам недвижимости, и может являться предметом различных сделок купли-продажи. По целевому назначению земля делится на несколько видов.

Оценка земли может проводиться в следующих целях:

• - Оценка в целях контроля правильности уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;
• Оценка в целях передачи объектов в качестве вклада в уставной капитал и фонды юридических лиц;
• - Оценка в целях использования в качестве предмета залога;
• - Оценка в целях приватизации или передачи в доверительное пользование;
• - Оценка в целях передачи в аренду;
• - Оценка в целях купли-продажи или иного отчуждения;
• - Оценка в целях изъятия имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;
• - Оценка в целях переуступки долговых обязательств, связанных с данными объектами;
• - Оценка в целях составления брачных контрактов и раздела имущества разводящихся супругов по требованию одной или обеих сторон и т.д.

Оценка земли представляет собой получение максимально достоверной и не искаженной ценности (стоимости) земли, с учетом рыночных условий на данный период времени. Теоретически оценка стоимости земли рассматривается в двух точек зрения:

• 1.  Земля, оценивается возможностями, не связанными с извлечением дохода;
• 2. Земля, как неотъемлемая составная часть любого объекта недвижимости, с точки зрения перспективности и доходности от использования земельного участка.

Существует различие между такими терминами, как «Земля» и «Земельный участок». Под термином «Земля» подразумевается неосвоенная и пустующая собственность. Так как термин «Земельный участок» подразумевает  поверхности земли, с фиксированным местоположением, границами, площадью и другими особенностями, указанными в документах государственной регистрации земельных прав.

Распространенные права собственности на земельный участок, требующие оценки:

• 1. Право собственности это возможность владения и использования участка любым законным способом;
• 2. Право аренды это возможность пользования земельным участком по договору аренды.

Практически все объекты недвижимости состоят из земельного участка и имеющимися на нем зданиями, сооружениями, улучшениями и пр. При оценке стоимости таких объектов недвижимого имущества, необходимо определять стоимость земельного участка отдельно от имеющихся на нем застроек.

Достоверная оценка стоимости земельных участков способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений, как в государственном, так и в частном секторе. Экономисты и градостроители уже давно осознали, что отсутствие экономической оценки рыночной стоимости земли приводит к неэффективному землепользованию и нежелательной модели городского развития, например к строительству в центре городов промышленных предприятий, а это, в свою очередь, приводит к существенным финансовым потерям в муниципальных и городских бюджетах. Свободный земельный рынок может активно развиваться только при создании правовых, экономических и социальных условий для рыночного оборота земли, а также методических основ для проведения рыночной оценки земельных участков.

В сложившихся рыночных условиях, проведение оценки земельных участков основывается на рыночной информации. При этом желательно, чтобы объекты-аналоги имели сопоставимые с объектом оценки площадь и целевое назначение. При проведении расчетов осуществляются корректировки на местоположение, рельеф, наличие и состав инженерных коммуникаций.

Методы оценки земельных участков, как и большинства объектов оценки и оценки недвижимого имущества, базируются на трех подходах:

• 1. Затратном;
• 2. Сравнительном;
• 3. Доходном.

В каждом из подходов существуют методы оценки, т. е. различные варианты расчетов, применив которые, получаются различные величины стоимости объекта. Согласовывая результаты, полученные каждым подходом, оценщик определяет окончательную стоимость объектов оценки.